Kanunlar - Sayı: 634

– Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikt

– Bu Kanuna göre: a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bö-lüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (

– Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuld

– Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çama-şır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, el

– Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. 1 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 2 nci

– Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, el

– Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın gi-derilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bun-larda ortaklığın giderilmesi istenebilir. II- Öncelikle satınalma hakkı:

– (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öt

– Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır. İKİNCİ BÖLÜM Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması A) Genel kural:

– Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevid

– (Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütü-ğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğünd

– (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi husu-sunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması ger

– (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dil

– (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci

– Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun il-gili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkile-re sahiptirler. II - Ortak yerler üzerinde :

– Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları ora-nında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerd

– Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getiril-mesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. (Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. (

– Kat malikleri, ger

– Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzel-liğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat malik-lerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerd

– (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve b

– Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilec

– (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci

– Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümd

– Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesse-seler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, bo-yahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. (

– Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yü-kümleri yerine getirmem

– Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilm

– Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, ka-nunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır. B) Yönetim planı:

– Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve ş

– Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim pla-nında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (

– Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarı-sından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nede-niyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. III - Oya katılma:

– Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir t

– Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilec

– (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci

– Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dı-şardan seçec

– Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksi-ne hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve ona-rımı için ger

– Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci

– (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikm

– Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir v

– Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazıl-mamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına verm

– Yönetici, kaide olarak v

– Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevd

– Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir deği-şiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilec

– Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tara-fından kullanılması mutlaka ger

– Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut ç

– Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bö-lünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının r

– Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğünd

– Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerind

– Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabol-ması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir. Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğünd

– Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memu-runa verec

– Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi t

– (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürür-lüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaş-larından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi t

– Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mül- kiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlıya-rak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifıkına çevrilir: a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri, aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hü-kümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar. b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendind

– Bu Kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaşla-rından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi t

– (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.) İmar Kanunu hükümle-rine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanunu-nun 46 ncı

– Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başka-sına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanu-nun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci

– Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmıyan, yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci

– Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer. G)

– Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. 23/6/1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN

– Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürürlüğünden önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat irtifakları tapu kütüğünden silinmemiş ise, bunlar hakkında da 49 uncu

– 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar nede-niyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış davalar bu mah-kemelerce sonuçlandırılır. 2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun

– Bu Kanun gereğince hazırlanması ger

– 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci

– Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları,

14/4/1983 3227 S

7/7/2009 6111 24 25/2/2011 6462 42 3/5/2013 6645 35 23/4/2015 7099 10, 12, 14 10/3/2018 7181

10/7/2019 7327 10, 14,

19/6/2021 7392 59 1/4/2022

– (Ek:14/11/2007-5711/23 md.) (Değişik:9/6/2021-7327/13 md.) Bu

– (Ek: 23/6/2009-5912/5 md.) Bu Kanunun

– Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürürlüğünden önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat irtifakları tapu kütüğünden silinmemiş ise, bunlar hakkında da 49 uncu

– 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar nede-niyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış davalar bu mah-kemelerce sonuçlandırılır. 2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun

– Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.

– 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci

– Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları,

19/6/2021 7392 59 1/4/2022

tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yö-neticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır. F) Yürürlük tarihi:810 Madde 75 – Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer. G)

makamı:810 Madde 76 – Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. 23/6/1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN GEÇİCİ MADDELER: 1) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun geçici maddeleri: Silinmemiş kat irtifakı hakları: Geçici Madde 1 – Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürürlüğünden önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat irtifakları tapu kütüğünden silinmemiş ise, bunlar hakkında da 49 uncu maddenin bu Kanunla değişik hükmü uygunlanır. Önce açılmış davalar: Geçici Madde 2 – 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar nede-niyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış davalar bu mah-kemelerce sonuçlandırılır. 2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun geçici maddesi: Geçici Madde – Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda Değişiklik Ya-pılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir. 3) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun geçici maddeleri: Geçici Madde 1 – Bu Kanun gereğince hazırlanması ger